记者从南宁市有关部门了解到，近年来，随着南宁市房产业的快速发展，房产面积测绘的纠纷也日益增多，很多业主的房子“一不小心”就被“注水”或者“缩水”。

　　案例一

　　草签合同 吃哑巴亏

　　家住南宁市北湖路的杨先生，谈起房子“注水”一事，就很生气。

　　2004年5月，杨先生打算在南宁市一家房产企业开发的新楼盘购买一套商品房，他前往该楼盘售楼部，当时只看到几张平面图、一个立体模型图和一大片正在被推平的土地。根据开发商描绘的美好蓝图，仅几天时间，他就与开发商签订了一份预购合同，购买一套两室两厅的房子。2005年交房时，他也没有细看验收单，就匆匆忙忙在验收单上签字并拿了房子钥匙。过了一段时间，他发现这套两室两厅房子的建筑面积为98.8平方米，其中，包括分摊共用建筑面积18.49平方米。交房后杨先生按设计图上标注的各房间面积逐一累加，发现公摊面积达到了22平方米，比合同上写的多了4平方米。他拿着这个测量结果跟开发商讨说法时，开发商却说杨先生的算法不对，并且称房子已交付使用，当初他对此也认可并签名通过了验收。现在，杨先生对此很无奈，如哑巴吃了黄连，有苦说不出。

　　案例二

　　房子被“缩水”

　　开发商不赔偿韦先生居住在衡阳路，2005年，他购买了两套广西某房地产开发企业位于江南的楼盘，当时签订合同时，商品房建筑面积分别为238.72平方米、238.61平方米。2006年5月5日，他到该公司商品房销售部办理房产证手续时，发现房产证上写着房子面积分别为233.14平方米、234.65平方米，比合同建筑面积分别少5.58平方米、3.96平方米。

　　“根据与该开发商签订的合同规定，面积少理应由开发商返还误差房价款。”韦先生说，由于房产证上写明两套商品房面积分别为233.14平方米、234.65平方米，比合同建筑面积少，应该返还以上两套商品房建筑面积误差房价款共计17387元，其中，第一套商品房10168元，第二套商品房7219元。

　　案例三

　　没有“公平秤” “注水”谁仲裁

　　2003年，在广西某媒体工作的符先生，于南宁一家房产开发企业在南宁市青山路开发的楼盘，购买了一套商品房，价格为2900元/平方米。2003年8月6日，该开发商请南宁市一家测绘公司前来测绘，当时测量出这套房子的建筑面积为122.03平方米。当时，符先生与开发商签订《商品房买卖合同》时，对测量数据没有异议，就交纳了购买这套房子的首付资金。

　　2006年5月，符先生去办理房产证时，开发商称，2006年5月10日，他们请南宁一家评估测绘有限公司对房子进行第二次测量后，得出他的房子的实际面积为124.56平方米，比第一次测量增加了2平方米多，要求他补交8000多元，否则不给办理房产证。

　　好好的房子怎么突然变大了，为什么前后两次测量相差如此大呢？他找开发商询问时，开发商有关负责人称，第一次测量时，没有测量公摊面积，第二次测量时，把公摊面积测量了，发现房子面积比第一次测量“增加”了。而开发商没有具体说明为什么第二次测量会增加这么多的面积，这其中有很大的猫腻。

　　符先生跟记者算了一笔账说，他们小区有一百多户，开发商第二次测量时，每家的商品房面积比第一次测量都增多1至2平方米，整个小区每户增多1平方米，一共就增多一百多平方米，每平方米3000元，开发商从中就得到四五十万元了。

　　符先生曾向南宁市有关职能部门反映这一情况，可是，现在房产测绘并没有一个菜市场的“公平秤”。如果消费者发现商家过称不对，可以到工商部门找一个公平秤过称，而对房子测绘有异议，他们就不知道去哪找“公平秤”了。

　　“现在，很多业主愿意出钱请测绘队，可是，由于现在房产测绘没有一个‘公平称’，并且程序很复杂，业主想知道真实的房屋测绘数据非常困难。”符先生无奈地对记者说。由于房产权属登记没有测绘备案，如今，符先生一直没有办理房产证，房产测绘成为符先生和该小区业主心头挥不去的痛。

　　房屋面积“注水”手法揭秘

　　房屋面积究竟是如何被“缩水”或“注水”的？

　　日前，记者采访了南宁房产业界的一名资深建筑师———阿健（化名）。阿健对房产面积测绘的各种猫腻了如指掌并且恨之入骨，但由于行业的“潜规则”，他不能公开露面说明，他希望能通过本报的揭露促使房产测绘行业向良性发展。

　　手法一：一个阳台两次收费 

　　阳台，是房屋中一个比较特殊的部分，在计算商品房面积时，按照规定，阳台面积按照投影面积的一半计算，也就是说，在买房时购房者只需要按照阳台面积的一半来支付房款。一些开发商却抓住了这点来做文章，在将阳台计入套内面积收费后，再次计入公摊面积进行收费。这种重复累加的方式，是相当常见的一种面积“注水”手法。

　　手法二：物业用房暗藏猫腻

　　按照规定，只有大堂、过道、值班警卫室、物业管理用房等专用房屋和套内外分隔墙及外墙可以计入公摊面积，但部分开发商将会所、公共车位甚至部分配套如洗衣房等也纳入公摊计算面积，以谋取额外的收益。

　　手法三：人防工程也做公摊

　　建设部的有关行政规章规定得非常明确，凡是作为人防工程的地下室，不得计入公摊面积。至于架空层，按照商业惯例也是不应该计入公摊面积的。可是有些不良开发企业却移花接木地把人防工程和架空层算在公摊上让业主买单。

　　测绘乱象横生谁在背后驱动

　　一、利欲熏心积少成多

　　毋庸置疑，经济利益是驱动开发商将房屋面积“注水”的根本原因。

　　如前文的符先生所说，一个小区有100多户，每户被“注水”2平方米，每平方米房价3000元，不良开发企业就可以从中赚取60万元黑钱！如果是500户、1000户的小区呢？点滴“注水”也能汇成巨大的“黑金漩涡”。

　　二、规避法规促进销售

　　另一种则是为了规避国家相关法规，促进销售。这部分开发商并没有在房屋面积中注入不实的“水分”，他们玩弄的是数字游戏。根据规定，购买普通住宅按3%的税率减半征收契税，而房屋单套(栋)建筑面积超过144平方米(含144平方米)，税率为3%。

　　如果某开发商所售房屋面积为147平方米，每平方米3500元，那么购房者需要缴纳的契税为15435元；如果面积能减少4平方米，也就是说在可享受税率减半的144平方米之内，购房者就可以少缴纳近8000元的契税，这将有效地促进大户型销售。于是，有些开发企业在预售时公布房屋预售面积为142平方米；签订购房合同时，面积变为143.5平方米，这样，购房者就可以享受144平方米以内契税减半的优惠了；而到办理房产权属登记时，再以最终测绘结果为147平方米要求购房者补交出入部分的房款。此时，购房者大多也只能自认倒霉，交钱了事。据了解，采用这种手段的开发商不在少数。

　　房屋面积“注水” 最终损害了谁？ □南宁晚报记者 卢旭红 王芳

　　买房是普通老百姓生活中的一件大事，面积注水则直接损害业主的切身利益。一旦业主察觉，再耗时耗力维权也不一定能最终“讨个说法”。更为重要的是，业主在维权的过程中，由于没有房产测绘备案登记办理房产证，造成孩子上学、出国留学、房屋转让等方面的困难。这样的事件屡见不鲜。

　　而对于国家，则是房产契税的大量流失。同时，逃避部分契税的做法也会对购房者造成经济损失，以购进时实际面积147平方米，房产证标明面积143.5平方米，每平方米3500元的房屋为例，假如若干年后该房屋价格涨到每平方米4500元，业主想要出售，在交易时就只能按照房产证上的面积143.5平方米进行买卖，没有体现在房产证上的3.5平方米将无法交易，这个损失就是15750元，远远大于当初省下的契税金额。

　　面积“注水”也将直接影响房地产行业的整体诚信度。房地产行业作为一个高速发展的行业，一旦发生波及全行业的信用危机，后果将是灾难性的。同时，这也将直接影响到国民经济的发展和老百姓对有关部门的信任。南宁将有重大动作。

　　规范房产测绘

　　“如果开发商和测绘公司敢‘注水’，后果很严重。”

　　房产局测绘科强调，根据《房产测绘管理办法》等有关规定，不良开发企业和测绘公司如果故意给房子“注水”，或者在房产面积测算中不执行国家标准、规范和规定的造成重大损失的，可由县级以上人民政府房地产行政主管部门给予警告并责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下的罚款；情节严重的，由发证机关予以降级或者取消其房产测绘资格。

　　同时，房产测绘管理人员、工作人员在工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　其实，南宁市房产局一直为规范房产测绘行业而努力，在2004年建设部要求房产测绘“测管分离”后，房产局随即颁布的《南宁市房产测绘管理若干规定》，这改变了以前测绘管理部门既作“裁判”，又作“运动员”的尴尬局面，更加有力于房产测绘的健康发展。

　　但“测管分离”后，由于相应的法规还没有完善，再加之房产、建筑设计发展很快，房产测绘也有很多新问题和标准需要统一，房产测绘不可避免一些乱象发生。

　　房产局测绘科告诉记者，经过长时间的调研和准备，今年南宁市房产测绘将有重大动作。首先，市房产局将在技术层面上完善测绘的标准和管理，让测绘行业有一个统一的标准开展测绘工作。其次，市房产局将提高房产测绘公司的准入门槛，坚决把一批不诚心经营的测绘公司淘汰出局。

　　同时，市房产局还呼吁测绘行业加强行业自律，并且发挥行业协会的作用，以自身业务水平和社会责任意识的共同提高为己任，不图一时之小利，树立企业品牌。

　　房屋面积“注水”后如何维权 □南宁晚报记者 卢旭红

　　如何识别房屋面积“注水”？

　　针对房屋面积注水的乱象，本报采访了南宁市房产局产权交易中心测绘科和政策法规科。该中心测绘科的同志表示，由于主客观方面的原因，房屋面积测绘是不可避免产生误差的，目前国家允许的误差率控制在建筑面积的3％以内，超过3％的幅度，说明房屋面积测绘可能存在问题。

　　实际上，很多不良开发企业和测绘公司会把误差控制在3％以内，这对于购房者来说，并不好把握。测绘科强调：购房者也应该要有维权意识，在签订购房合同前，应要求开发商出具公摊面积的明细。如：1.被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积；2.参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数；3.不分摊的共用部位。一旦出现房产合同上的面积与测绘结果不相符合的情况，就可以初步判断房子面积被“注水”了。

　　发现被“注水”后该怎么办？

　　该中心测绘科建议购房者，一旦购房者认为自己的房子面积被“注水”，可以先和开发商协商，协商不成请求房产管理部门调解，调解不成可直接诉讼。

　　《南宁市房产测绘管理若干规定》第十二条规定：“房产测绘委托人、商品房购买人或其他利害关系人对房产测绘成果有异议的，可按委托合同中约定的异议处理方式处理。委托合同中没有约定的，可向市房产行政管理部门提出鉴定申请，由市房产行政管理部门提请鉴定小组对有争议的测绘成果进行鉴定。也可直接向人民法院提起诉讼，或依法向南宁仲裁委员会申请仲裁。房产测绘成果在国家规定的允许误差范围内，且其测绘成果经鉴定合格的，鉴定费用由申请人承担；房产测绘成果经鉴定不合格的，相应责任及鉴定费用由房产测绘单位承担。”

　　测绘科同时建议，购房者在走法律程序时，可自行委托具有相应资质等级的房产测绘单位进行面积测绘。委托时，购房者应当依法缴纳测绘费用，并与房产测绘单位就测绘事宜签订书面合同，合同应当包括测绘项目的基本情况、完成期限、收费标准、成果质量要求、争议解决方式等内容。

　　业主维权胜算几何？

　　表面上，房产面积复测仅仅是加减乘除，看起来很简单，但购房者真正请其他公司复测的可行性很小。该中心测绘解释科的同志认为，购房者在维权路上要遭遇三道坎，这几乎是购房者难以逾越的鸿沟。

　　第一道坎

　　程序复杂 专业堡垒

　　按照我国现有法律的规定，公用分摊建筑面积的计算方法及程序非常复杂，购房者如果想知道自己所购的房屋的公用分摊建筑面积是多少，不仅要了解整栋建筑物的建筑面积、公用建筑面积及各套套内建筑面积等数据，而且要了解整栋建筑物的某些组成部分是否被重复分摊，分摊次数是多少等情况。而要了解这些数据或情况，对于很多购房者来说基本上是不可能的。

　　第二道坎

　　花费巨大 无力承受

　　根据我国房产测绘法律法规的规定，购房者重新测绘时应当缴纳测绘费用。测绘费用是以测绘面积为标准进行收取的，一般情况下，一幢商品房的建筑面积包括套内面积和公摊面积，公摊面积所涉及的区域少则几千平方米、多则上万平方米，而目前住宅测绘费用的指导价格是每平方米1.36元，这样算来测绘的费用个人将难以承担。

　　第三道坎

　　测管分离 缺乏仲裁

　　2004年7月后，整个房产测绘行业“测管分离”，房产局测绘科只负责房产测绘结果的备案登记，并没有强制的行政权力，开发商及同幢楼的其他购房人并无配合测绘的义务。

　　所以，一旦出现开发商或其他购房人不配合一部分购房者的要求重新复测，测绘行为最后也可能因为无法取得实际数据或资料而无果而终。同时，即便个别购房者有钱请其他测绘公司重新测量，但目前整个房产测绘行业还缺乏一个仲裁机构，不可能对复测结果作出最终裁决。